Startseite › Restnutzungsdauergutachten
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG · BFH-bestätigt

„Wirtschaftliche Restnutzungsdauer" verkürzen.
Steuern sparen.

Mit einem Restnutzungsdauergutachten weisen Sie dem Finanzamt nach, dass Ihre Immobilie eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer hat. Das Ergebnis: höhere Abschreibung (AfA), weniger Steuerlast, mehr Liquidität — jedes Jahr.

Kostenlose Ersteinschätzung Mehr erfahren

Ihre Vorteile

Von 2 % auf bis zu 8 % Abschreibung — mit einem Gutachten

Ein Restnutzungsdauergutachten ist der effektivste Hebel zur steuerlichen Optimierung für Vermieter, Investoren und Gewerbetreibende mit vermieteten Immobilien.

Höhere AfA — sofortige Steuerersparnis

Statt der pauschalen 2 % AfA pro Jahr können Sie durch ein Gutachten 4 %, 6 % oder sogar 8 % abschreiben. Die höhere Absetzung für Abnutzung reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen unmittelbar und steigert Ihren Cashflow.

Mehr Liquidität für Investitionen

Weniger Steuerlast bedeutet mehr verfügbares Kapital — für Tilgung, Instandhaltungsrücklagen oder den Aufbau weiterer Immobilieninvestitionen. Die Ersparnis wirkt Jahr für Jahr bis zur Vollabschreibung.

Finanzamtkonform und BFH-bestätigt

Gutachten gemäß § 7 Abs. 4 EStG, erstellt durch zertifizierte Sachverständige (öffentlich bestellt und vereidigt oder DIN EN ISO/IEC 17024). Der Bundesfinanzhof hat die Anerkennung mit Urteil IX R 25/19 bestätigt.

So funktioniert's

In 4 Schritten zur höheren Abschreibung

Der Weg vom ersten Kontakt bis zur anerkannten verkürzten Restnutzungsdauer beim Finanzamt — unkompliziert und transparent.

1

Ersteinschätzung

Kostenlos und unverbindlich prüfen wir anhand von Baujahr, Zustand und Gebäudewert, ob sich ein Gutachten für Sie lohnt.

2

Besichtigung

Ein zertifizierter Sachverständiger besichtigt Ihre Immobilie und dokumentiert den Zustand aller nutzungsdauerbestimmenden Bauteile.

3

Gutachten

Sie erhalten ein prüffähiges Restnutzungsdauergutachten mit Fotos, Berechnung und Rechtsgrundlage gemäß § 7 Abs. 4 EStG.

4

Einreichung

Reichen Sie das Gutachten mit Ihrem Steuerberater beim Finanzamt ein und profitieren Sie ab sofort von der höheren AfA.

Orientierung

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?

Nicht jede Immobilie profitiert gleich stark von einer verkürzten Restnutzungsdauer. Hier ein Überblick, wann sich die Investition in ein Gutachten rechnet — und wann eher nicht.

Gutachten lohnt sich besonders bei …

  • Wohngebäude älter als 25–30 Jahre ohne Kernsanierung
  • Veraltete Haustechnik (Heizung, Elektrik, Sanitär, Fenster)
  • Sichtbare Baumängel, Feuchtigkeitsschäden oder Risse
  • Gewerbeimmobilien bereits ab einem Alter von 10–20 Jahren
  • Persönlicher Grenzsteuersatz über 30 %
  • Hoher Gebäudewertanteil am Gesamtkaufpreis
  • Vermietete Mehrfamilienhäuser und Portfolios

Eher nicht sinnvoll bei …

  • Neubauten ab 2023 (bereits 3 % lineare AfA gesetzlich)
  • Kürzlich kernsanierte Immobilien mit neuer Bausubstanz
  • Selbstgenutzte Immobilien (keine AfA-Berechtigung)
  • Gebäude mit sehr geringem Gebäudewertanteil
  • Niedriger persönlicher Steuersatz unter 25 %
  • Denkmalimmobilien mit bestehender Sonder-AfA nach § 7i EStG

Beispiel: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1975

Vermietete Bestandsimmobilie, Gebäudewert 280.000 €. Durch das Gutachten wird die Restnutzungsdauer von pauschal 50 auf 16 Jahre verkürzt.

Gebäudewert (abzgl. Grundstücksanteil)280.000 €
AfA ohne Gutachten (2 % / 50 Jahre)5.600 € / Jahr
AfA mit Gutachten (6,25 % / 16 Jahre)17.500 € / Jahr

Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz

Die Differenz aus alter und neuer AfA fließt direkt in Ihre jährliche Steuerersparnis. Das Gutachten amortisiert sich häufig bereits im ersten Jahr.

Steuerersparnis ohne Gutachten2.352 € / Jahr
Steuerersparnis mit Gutachten7.350 € / Jahr
Jährlicher Mehrvorteil durch Gutachten+ 4.998 €

Individuell abweichend. Gutachtenkosten (ab 1.000 € zzgl. Auslagen) als Werbungskosten absetzbar.

Rechtsgrundlage

Rechtssicher: § 7 Abs. 4 EStG und BFH-Rechtsprechung

Die Verkürzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer basiert auf einer klaren gesetzlichen Grundlage und ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs abgesichert.

„Die Absetzung für Abnutzung ist grundsätzlich gleichmäßig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu verteilen, es sei denn, der Steuerpflichtige weist eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach."
§ 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG)
97 %
Akzeptanzquote der Gutachten bei deutschen Finanzämtern
BFH
Urteil IX R 25/19 bestätigt Nachweisrecht des Steuerpflichtigen
2023
BMF-Schreiben vom 22.02.2023 präzisiert Gutachtenanforderungen

Häufige Fragen

FAQ zum Restnutzungsdauergutachten

Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Verkürzung der Restnutzungsdauer, AfA-Erhöhung und das Gutachtenverfahren.

Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein Sachverständigengutachten, das die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Immobilie ermittelt. Liegt diese unter der gesetzlich pauschalierten Nutzungsdauer (bei Wohngebäuden meist 50 Jahre), kann die jährliche Abschreibung (AfA) gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG entsprechend erhöht werden. Das führt zu einer unmittelbaren und dauerhaften Steuerersparnis für Vermieter und Investoren.
Die Ersparnis hängt vom Gebäudewert, der ermittelten verkürzten Restnutzungsdauer und Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Ein typisches Beispiel: Bei einem Gebäudewert von 280.000 € und einer Verkürzung von 50 auf 16 Jahre Restnutzungsdauer ergibt sich bei einem Steuersatz von 42 % eine jährliche Mehrersparnis von rund 4.998 €. Die Gutachtenkosten (ab 1.000 € zzgl. Auslagen) amortisieren sich häufig bereits im ersten Jahr.
Gemäß dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 muss das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten Grundstücken erstellt werden. Nur solche Gutachten werden vom Finanzamt als Nachweis für eine verkürzte Restnutzungsdauer anerkannt.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil IX R 25/19 klargestellt, dass Finanzämter fundierte Gutachten nicht willkürlich ablehnen dürfen. Die Akzeptanzquote liegt bei rund 97 %. Entscheidend ist, dass das Gutachten von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde, die Methodik den Anforderungen des BMF-Schreibens entspricht und die verkürzte Restnutzungsdauer nachvollziehbar begründet ist. Geplante Verschärfungen wurden Ende 2025 vom Bundesrat gestoppt.
Die Kosten für ein Restnutzungsdauergutachten starten je nach Objektart, Lage und Dokumentenaufwand ab 1.000 € zzgl. Auslagen. Bei vermieteten Immobilien können die Gutachtenkosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Angesichts der jährlichen Steuerersparnis von oft mehreren tausend Euro ist die Amortisation in der Regel bereits im ersten Jahr gegeben.
Das Gutachten kann erstmalig für das letzte offene Veranlagungsjahr angewandt werden, in dem der Bewertungsstichtag liegt. Eine rückwirkende Anwendung auf bereits veranlagte Jahre ist normalerweise nicht möglich. Ab dem Gutachtenjahr nutzen Sie die verkürzte AfA jedoch dauerhaft bis zur Vollabschreibung oder einem Verkauf der Immobilie.
Eine Sanierung kann die tatsächliche Nutzungsdauer verlängern und damit die Grundlage des bestehenden Gutachtens verändern. Allerdings beanstandet die Finanzverwaltung es aus Vereinfachungsgründen nicht, wenn die AfA nach dem bisher angewandten Prozentsatz weitergeführt wird. Bei umfassenden Kernsanierungen empfiehlt es sich, ein aktualisiertes Gutachten erstellen zu lassen.
Ein Restnutzungsdauergutachten eignet sich für alle vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien: Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien, Bürogebäude, Praxen, Produktionshallen und gemischt genutzte Gebäude. Besonders hohe Einsparpotenziale bestehen bei älteren Wohngebäuden (Baujahr vor 1995) und Gewerbeimmobilien ab einem Alter von 10–20 Jahren.

Jetzt starten

Kostenlose Ersteinschätzung für Ihre Immobilie anfordern

Finden Sie in wenigen Minuten heraus, ob sich ein Restnutzungsdauergutachten für Ihre Immobilie lohnt. Unverbindlich und kostenfrei — wir melden uns innerhalb von 24 Stunden.

Telefon
+49 (0) 6142 – 48 111-1 ›
E-Mail
w-rnd@bg-realestate.de ›